ROZDĚLENÍ RODINNÉHO DOMU
Jste spoluvlastníky vícegeneračního rodinného domu a chtěli byste si tu svou polovinu nebo třeba třetinu spravovat sami i po právní stránce? A chtěli byste mít právní jistotu, že tu část domu, kterou užíváte právě Vy, nebude chtít za pár let užívat i jiný spoluvlastník nebo třeba jeho právní nástupce (typicky dědic)? V tom případě se nabízí rozdělit rodinný dům na samostatné bytové jednotky. Oficiálně v něm můžete vytvořit až 3 bytové jednotky, a případně ještě jednotky nebytové, každopádně rodinný dům může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Pokud bude Váš dům větší, může již splňovat požadavky tzv. bytového domu, ale v takovém případě bude celý proces dělení na případné jednotky složitější, protože charakter bytového domu musí nejprve schválit stavební úřad (bytový dům už musí splňovat přísnější technické požadavky).
Vrátíme se tedy k rozdělení domu rodinného – ten je možné podle občanského zákoníku rozdělit na jednotky pouze třemi způsoby, a to 1.) prohlášením vlastníka budovy, 2.) smlouvou o výstavbě, a 3.) rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví. Blíže se pak budu věnovat rozdělení již stávající budovy, a to bez zásahů soudu.
Prohlášením vlastníka budovy můžete v rodinném domě vymezit např. 3 samostatné bytové jednotky a např. jednu jednotku nebytovou, přičemž každá tato jednotka, a to i nebytová, může mít odlišného vlastníka. Prohlášení vlastníka budovy pořizuje logicky vlastník, případně vlastníci budovy. V prohlášení musí být dostatečně specifikována nemovitost (údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území), musí být popsán celý rodinný dům – kolik má podlaží, jaké všechny místnosti a prostory má, musí v něm být přesně vymezena a pojmenována každá jednotka, co vše k ní spadá, jaký je do ní přístup (musí být samostatná, tedy oddělená vstupní chodbou/vstupními dveřmi atp.), technické parametry jednotek i celé budovy, dále které prostory jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky a které prostory jsou společné, a dále musí obsahovat velikost podílů na společných částech. K prohlášení vlastníka budovy se přiloží půdorys všech podlaží domu, případně jejich schémata (tyto si může načrtnout vlastník i sám), ze kterých budou patrny polohy bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Prohlášení vlastníka budovy je ještě nutno opatřit ověřenými podpisy a společně s návrhem na vklad jej podat u příslušného katastru nemovitostí.
Ze zkušenosti doporučuji do Prohlášení vlastníka uvádět pouze ty údaje, které zákon vyžaduje a které zároveň považujete za podstatné Vy, protože čím více údajů budete do Prohlášení vlastníka budovy uvádět, tím větší máte šanci, že Vám katastr nemovitostí návrh na vklad zamítne.
Pokud byste měli v úmyslu v tomto duchu rodinný dům rozdělit a budete potřebovat právní asistenci, můžete se na mě kdykoliv obrátit.
JUDr. Suzan Vonešová, advokátka